200905期                                       回電子報首頁金窩網屋主自售網金窩網部落格

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   房屋稅率的計算方式
  

每年五月是全國屋主房屋稅繳納期

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅,依法納稅是國民應盡義務,在每年的5月1日至5月31日期間,由當地稅捐稽徵機關發單課徵(如為新建、增建、改建之房屋,則按月比例計算課徵,未滿 1 個月者不計)。
民眾在購入「新居」時,應查閱前屋主最近一期房屋稅單上之用途,如果實際已供住家使用,但是目前採非適用住家用稅率,請即時申請變更(房屋稅係按月課徵),方可按住家用稅率課徵房屋稅來節省稅負。

如何計算房屋稅?

按財政部資料顯示,房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是依房屋課稅現值乘以適用稅率計算。所謂房屋現值是由不動產評價委員會評定之房屋標準價格核計,而房屋市價攸關諸多因素,係由買賣雙方依市場供需情況及種種因素而定,所以房屋現值與市價兩者的差距,是無法具體計算的。另決定房屋標準單價又涉及房屋之用途別、構造別及總層數三種因素。房屋樓層愈多,建築設備 、建材造價等成本愈高,所適用的房屋標準單價就愈高,相對所負擔的房屋稅也就愈重。

1. 房屋稅計算公式如下:

應繳房屋稅=房屋課稅現值x適用稅率

2. 房屋標準單價(元) × 房屋面積(㎡) × (1-每年折舊率%×折舊經歷年數) × 街路等級調整率(%)× 適用稅率 = 應納房屋稅

案例一:某甲在彰化市成功路有1 棟5 層樓房屋,面積250 平方公尺,於民國 80 年3 月建造完成,供住家使用迄今,某甲94 年度應繳房屋稅計算如下:

2,800元×250m2×(1-1%×14年)×130%×1.2%=9,391元

案例二:某甲所有房屋一棟面積為 180 平方公尺,其中 15 平方公尺供作營業使用,其餘供作為自用住宅使用,假設每平方公尺評定標準價格為3,000元,則某甲當年應納房屋稅額計算如下:

(一) 非住家用面積雖僅為 15 平方公尺,但因不得少於 180 平方公尺之1/6 ,故以30平方公尺計,而營業用稅率為3% ,故其房屋稅稅額計算如下:3,000元 × (180平方公尺 × 1/6) × 3% = 2,700元

(二) 住家用面積之房屋稅稅額為: 3,000元 × 150平方公尺 × 1.2% = 5,400元

(三) 2,700元 + 5,400元 = 8,100元
(某甲當年應繳納之房屋稅)

註1:依房屋稅條例第5 條第3 款規定:「房屋同時作住家及非住家用者,應以實際使用面積,分別按住家用及非住家用稅率,課徵房屋稅。但非住家用者,課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」
即非住家使用部分面積超過全部面積六分之一者,按實際使用面積計課,其未達全部面積六分之一者,以六分之一為準,分別按住家用或非住家用稅率課徵房屋稅。

註2:彰化縣鋼筋混泥土造房屋每年折舊率為1%。(可參考各縣市房屋耐用年數及折舊等級表)

註3:街路等級調整率:依據房屋所處街道之商業交通發展情形,擬訂房屋位置所在街路之等級。

註4:房屋稅課徵期間自上年七月一日至本年六月三十日止,共計十二個月。

每個地區的房屋價值不同,個案情況也互異,屋主收到稅單時,不妨花些時間計算一下,以確保自己的權益。

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